不動産担保ローンの審査で成功するためのノウハウ
不動産担保ローンの審査に落ちてしまう原因とは?
今やフリーロンやカードローンなど、銀行系の融資でも担保を取らないローンが増えています。ただしまとまった額の融資を受け、かつ長期返済で安全に借りられるローンを希望する場合は、やはりそれに見合った担保が必要となります。その代表的な融資が不動産担保ローンです。庭付きの戸建て住宅や分譲マンションに貸家などを担保にして高額ローンを組む、これは昔から行われてきた安全度の高い融資スタイルなのです。ではこの不動産担保ローンに審査落ちしてしまう人がいるのは何故でしょうか?それはズバリ、金融機関が利息を乗せた返済金を無事に回収できるかどうかを事前審査するからです。もちろん銀行でもノンバンクでも、できる限り融資額を増やして利益を上げる事が営業目的の全てです。つまり融資できる可能性があれば積極的に貸し付けたいのが本音でしょう。ただし、ローンを組んだ人が返済できなかった場合は大問題になります。不動産を競売などで処分して、素早く返済金分を回収しなければなりません。ただし必ずしも見込んだ金額で売れるとは限りません。足りない分は不良債権となって金融機関の赤字に計上されます。こういった損失を抱えないために、相当シビアに査定を行う必要があるのです。
不動産担保ローンの審査基準とは
では銀行などの不動産担保ローンの審査をチェックしてみましょう。審査項目は大きく分けて2つです。不動産担保の担保価値の審査と融資先の返済能力です。まず不動産担保の担保価値の審査とは、現時点での不動産価値を鑑定します。まず土地に関して銀行系では国税庁が評価している相続税路線価をベースにします。また建物が含まれれば、その担保価値の評価も加算されます。そこで主な計算方法は、もう一度同じ建物を立てる時の費用・再調達価格から経年劣化の割合を引いて鑑定されます。ただし、そのままの評価を融資額に設定する事はありません。つまり競売に掛けて速攻で処分する時に、いったいいくらで売れるかの鑑定をします。ですから実際の資産価値よりは評価が下がるのが一般的です。そこで融資希望額に対して担保価値が上回っていれば審査にと売りやすく、反対に下回ると落ちる確率が高いという事になるのです。そしてもう一つの審査項目ですが、融資先の返済能力はズバリ定期の返済額を十分に上回る収入があるかどうかが見られます。つまり返済能力に不十分な個人や、赤字決算に陥っている会社へは融資は通り難いのです。不動産という確かな担保がありますが、審査ではマイナスの判断材料になる事は知っておかなければなりません。この時に基準となるのが返済負担率です。返済額に対して収入がどれくらいあるかを計算します。これは収入分の返済額の分数で計算します。そして返済負担率が50%以下にならないと融資が通らない可能性が出てきます。それから過去の取引履歴がポイントになります。融資を申し込んだ以前の金融取引で、遅延や返済不能などの履歴のある場合は難しいでしょう。これは信用情報機関の情報に照会されます。いわゆる金融ブラックの状態ですと担保があっても借りる事ができません。
審査に落ちてしまったら
この様に審査は厳格に行われます。以上に掲げた項目で不備があれば審査に落ちる可能性が出てくるのです。そこで、実際に不動産担保ローンに申し込んで審査に落ちてしまった場合はどうすれば良いでしょうか?その場合は融資希望額を下げて、他の金融機関へ再申請をしてみると良いかもしれません。ただし、返済能力の面で金融ブラック状態の方はどこへ行っても難しいです。あるいは無職など、返済に十分な収入の無い人も落ちる可能性が高いでしょう。その場合はむしろ不動産を売却して、自分で資金調達する方法を進められるかもしれません。それ以外であれば、担保の資産価値の見直しと返済能力の適正化を図って、それに見合った融資額を希望する事ができるでしょう。
不動産担保ローンの審査に落ちてしまう理由とは
申請書の内容が間違っているケース
不動産担保ローンは不動産物件という確実な資産を担保にしているので、大よそのケースで審査に通るものです。ただし、いくつかの理由でローンの申請を却下される事がありますので気を付けてください。まず絶対に注意しなければならないケースとして、申請内容が間違っていると審査に落ちてしまう事あります。よくあるのが担保物件の登記に関する情報を理解していない事で、記入した内容が事実と違ってしまうと書き直しをさせられますし、場合によっては申請を却下されます。気を付けるポイントは氏名や法人名の正確な記入です。ですから登記情報は漢字表記を含めて正確に記入する様にしましょう。もちろん故意に嘘の情報を提示して、心象をアップを狙う事は絶対にしない様にしましょう。
担保物件に抵当権が入っているケース
既に他の金融機関で担保済みになっている不動産物件で新たに担保価値を置く場合は、先に受けている融資額と今回申請する融資額の合計が担保価値より低い場合にのみ可能になります。これは法律上でも認められていて、つまり二重担保になっても融資は受けられる事があるのです。ただし、銀行系の不動産担保ローンでは第二抵当権の条件で融資する事をあまり好みません。その理由から審査に落ちてしまう事はよくあるのです。その場合はノンバンク系を利用する方法がありますが、金利面で不利になる事は知っておかなければいけません。また既に契約しているローンを一旦全額返済して、サラになった状態で不動産担保ローンを申し込む方法もあります。
金融ブラックになっているケース
過去に破産や任意整理などの債務整理を行っていて、その履歴が信用情報機関に登録されている状態ですと審査に落ちる事になります。特に自己破産は登録期間が長く、最長で10年間の登録期間があり得ます。また任意整理という和解解決の方法でも3年間までの登録期間が置かれます。この状態を金融ブラックといって、ローンの申請を受けた金融機関は基本的に信用情報機関に問い合わせ、ブラックの方の申請を却下する様にしています。
不動産担保ローンの担保価値とは？
担保価値について事前にチェックしましょう
不動産担保ローンの審査では所有する不動産物件についてチェックをします。もし返済不能になった場合に、その物件を売却して返済金を回収するためです。つまり不動産担保ローンの申請で最も肝心な点は不動産の担保価値になります。よくこのローンの審査に落ちる話を聞きますが、その原因に担保価値が不十分という事がありますので気を付けてください。まずローン限度額について言いますと、基本は不動産担保の評価額を鑑定して、その7割までをローンの限度額に設定しています。つまり評価額が1000万円の不動産物件であれば700万円までの融資が期待できるという事です。ですが、反対にこれ以上を融資希望すると審査で落ちる可能性があります。そこで不動産担保ローンを申請する際はこの評価額を知っておく必要があるのです。
土地や建物の評価額の算定法
土地を評価する公式指標には公示地価・基準地価格・路線価の3つがあります。この内の路線価が銀行系野ローンで参考にされています。路線価は国土交通省が毎年更新していますので、そちらをチェックすると良いでしょう。また建物を含む場合はその物件も評価します。この算定法は実際の売買価格や専門家による評価基準を独自津で評価、あるいは原価焼却法による価額から評価される事になります。主に行われる算定法は、現時点で全く同じ物件を作る時に掛かる費用を減価償却の形で評価します。つまり築年数によって担保価値が大きく違うという事です。ただし、貸ビルや賃貸マンションの形で収益を得ている不動産に関しては別の計算方法で算定されます。それは担保物件に第3者が居住しているために、速やかな売却が不可能だからです。
不動産担保ローンのポイント
この様に不動産担保ローンの審査でチェックする担保価値は、審査を通るかどうかの最重要ポイントです。ですから現金化率の高い物件であればあるほど審査に通る可能性が高くなります。反対にすぐに売却できない田舎の土地や山間部の建物などは担保価値が悪くなるというデメリットがあるのです。それで審査に通らないというケースはよく見られます。
不動産担保ローンに落ちる申請者とは
返済能力で審査に落ちるケース
いくら価値の高い不動産を担保にしていると言っても、実際に融資を受ける際は個人・会社の返済能力をチェックします。つまり返済が滞ったり、全く返済不能になってしまう様な相手には融資をしないのが一般的です。これは低金利の銀行系に顕著です。この点では無担保・保証人不要のローンの方が厳しいのですが、不度運担保ローンでも油断は禁物だと言えるでしょう。まずチェックポイントになるのが、申請者の過去の取引履歴です。これは信用情報機関への照会で確認しますから、過去に債務整理や多数の支払い遅延などの履歴が残っている方は落ちる可能性があるでしょう。また税金の支払いに関してもチェックされます。これは返済不能時の精算で、第一優先で税金の徴収がされるからです。また税金等を支払わない方を金融機関は信用しないという事もあります。
返済者の収入などもチェックされます
毎月定期的に返済をして行くわけですが、その際に返済可能な収入があるかどうかはとても重要です。あるいは申請者が企業であれば純利益の規模が問題になります。直近で赤字が続いている様な企業にはなかなか貸し難いのが現状でしょう。そしてもう一点、収入源となる仕事の勤続年数や事情年数もチェックポイントで、いわゆる職歴もチェックされます。そこで数年単位で転職している方は不利になるかもしれません。つまり、返済終了までの期間安定収入が得られる方が審査に通りやすいという事です。
申請した金融機関によって判断が変わります
また不動産担保ローンで審査に落ちるケースには、単に申し込み者の問題ばかりでなく、融資担当者の意見も関係しています。ある程度数字で評価されるとはいえ、最終的には担当者の判断があります。この人は信用できないと思えば、例え良い評価でも落とす可能性があります。ですから、もし審査に落ちても別の金融機関へ行ってみる様におすすめします。2つ3つの融資却下は気にしないで、根気よく融資先を探すと良いでしょう。
持家でも不動産担保ローンが借りられない事があります
固定資産税が未納の場合
不動産担保ローンを申し込んだ時、いきなり審査で落ちてしまう人の中には、実は固定資産税の未納・滞納があります。はっきり言えば、固定資産税を完納しておかないと絶対に不動産担保ローンを組むことができないと言ってもしいでしょう。銀行の様なお堅い金融機関であれば、信用度を確かめながら融資を行う様に徹底しています。例え担保のシッカリとしている不動産担保ローンでさえも丁寧な審査を心がけているのです。そこで固定資産税などの税金を真面目に支払っているかどうかが指標となります。また未納の固定資産税は不動産売却の際に第一優先で徴収される事になります。そうなりますと金融側の回収分が不足してしまう可能性もあります。つまり不動産担保ローンに申し込む前は税金面を整理しておくべきでしょう。
住宅ローン返済中の不動産は担保になり難い
それから、住宅ローンを返済している最中の自宅などを担保にする場合にも審査に落ちる事があります。特に銀行系では対応しないのが一般的でしょう。これは抵当権の問題があります。つまり他の金融機関に住宅ローンを返済中という事は、その金融機関位第一抵当権があるという事になります。銀行は第二抵当権での融資を嫌う傾向がありますから、それで審査に落ちてしまうのです。ただし基本的には、抵当権が入っている物件でも担保価値の範囲あれば融資をする事ができます。それでもし銀行から融資を断られた時は、ノンバンクの不動産担保ローンをトライすると良いでしょう。もちろん第二抵当権での融資幅はかなりタイトなものになります。また書類作成などの手続きに掛かる費用もばかになりません。トータルでメリットが出るかどうかを確認してから申し込むべきでしょう。
保証会社からの保証が得られないケース
一般的に金融機関でローンを組む時に、保証会社がバックアップをするシステムになっていて、その保証が受けられない方は審査に落ちてしまう可能性があります。これも銀行系に多く見られる傾向で、不動産担保ローン業者などもありますので、落ちた時はそちらを頼ってみると良いでしょう。ただし利息が高めになる事は覚悟しておきましょう。
不動産担保ローンにも融資上限はあります
銀行の担保ローンには上限があります
不動産担保ローンには融資枠に上限設定がされている場合があります。一般的に融資幅の広い銀行系でも5000万円までの制限をしています。つまり5000万円以上の融資申請をすれば、それは審査で落ちてしまうのです。例え担保に入れる不動産の担保価値が1億円を超えているとしても、やはり5000万円の上限を超えて貸し付ける事は難しいでしょう。ただしノンバンク系の中では上限を定めずにケースバイケースで融資するところもあります。特に不動産担保ローン専門の業者であれば、条件さえ揃っていれば融通を利かせてくれるでしょう。
緊急の融資には対応し難い
また緊急の融資を求める場合、銀行系の不動産担保ローンでは断られる事があります。一般的にですが、銀行では不動産の担保価値を鑑定するのに1ヶ月くらい掛かってしまう事がよくあるのです。ですから数日内におカネが必要な方には審査が通らないかもしれません。これは銀行によってまちまちですから、とにかく相談してみるのは良いでしょう。それからノンバンク系では1週間もあれば融資が下りるケースがよくあります。早いところですと2,3日で現金が得られる事もあります。最近は銀行系も消費者金融並みにクイックリーな審査を行う傾向にありますから、その点はしっかりと情報収集をしておくと良いかもしれません。
過去にローンの審査で落ちた経験がある方
不動産の担保価値が確かだとしても、本人の信用度が問題となって審査に落ちてしまう事があります。これは債務整理や返済トラブルといった、はっきりとした不信要素だけではありません。例えば、直近で複数の金融機関に連続して融資を申し込んでいるだけでも落ちる事があるのです。その状況は融資担当者からすると怪しいと感じる様で、かなり金銭的な困窮状態にあると判断されるからです。まして直近の融資申し込みで審査落ちをしていれば尚更条件が悪くなるでしょう。いわゆる申し込みブラック状態になっている可能性があります。その時は数ヵ月融資を諦めて、信用情報機関の履歴が抹消されてから再度申し込むと上手くいくでしょう。
あなたが不動産担保ローンの審査に落ちる理由
担保価値が足りずに審査に落ちる
不動産担保ローンはカードローンなどの一般的な無担保・保証人不要型の融資に比べて、審査が通りやすく低金利で借りる事ができるメリットがあります。ですから多重債務のある方などがおまとめローンとして借り換えるケースもあるくらいです。ですが、そんな不動産担保ローンでも審査に落ちるケースはあります。もし審査に落ちてしまった方は、次の点をチェックしてみてください。まず不動産の担保価値についてです。銀行系では土地を路線価から、建物は築年数で減価償却して資産価値を計算し、その7掛けまでを融資限度としています。申し込んだ融資額がその範囲内かどうかを自分でも計算してみましょう。また担保物件がローン返済中の場合も融資額が限定されます。つまり担保価値がローンの残高によって目減りするのです。この点でオーバーした融資額を申し込めば審査に落ちてしまう事になります。
審査には時間が掛かります
お金を借りる時というのは切羽詰まった時と相場が決まっています。まして持ち家を担保に融資を受けるのは最終手段でしょう。つまり緊急にお金が必要な時だと言えるかもしれません。ですが不動産担保ローンは審査に時間がかかるものです。銀行系では1カ月以上かかる事もあります。それでは支払いが間に合わないと諦めてしまうかもしれません。ですが、最近はノンバンク系にクイックリーな不動産担保ローンが提供されています。早いところですと2,3日で融資が受けられますので、急いでいる方はそちらに申し込むと良いでしょう。
多重債務の場合も審査におちる
また多重債務になっている場合も審査に落ちてしまう事があります。これは返済能力の欠如と見られるからです。いくら不動産という確かな担保を提供するとしても、金融機関は毎月の返済を重視します。そこであなたの収入をチェックし、完済までしっかりと返済できるかどうかの審査をするのです。ですから、他にも多くの返済を抱えている方には融資し難いという事になります。ただしおまとめとしてお金を借りて、それで他の借金を清算する目的であれば融資を受ける事が可能でしょう。
不動産担保ローンの審査に通り難い条件とは
共有している不動産を担保にする場合
良く親や兄弟間で共有している土地があります。そこで、もしまとまった支払いのために、その不動産物件を担保にお金を借りるとしたらどうでしょうか?結論から言いますと、この様な不動産物件でもローンを組む事ができます。ただし、融資額は所有する割合で計算される事になりますから注意ください。それを知らずに、担保価値いっぱいの融資額を申請すれば審査に落ちてしまうでしょう。ただし、共同所有者の同意が得られれば担保価値通りの金額を借りる事もできます。その際はしっかりと返済できる見通しがなければ危険です。例え不可抗力だとしても、家族の分まで強制処分されますので慎重に事を運ぶ様におすすめします。
不動産担保ローンは専業主婦でも融資可能
消費者金融などは総量規制の問題があって、主婦の方のカードローンや一般融資を断ります。では不動産担保ローンの場合はどうでしょうか?もちろんまるっきり収入の無い主婦の方は難しいかもしれませんが、家賃収入などの不労所得があるケースなら可能でしょう。また就労している夫の定期収入から返済するという条件でも審査を通過する事ができます。もちろん、その際は夫の同意が必須となります。
無職の方が申請するケース
基本的には無職の方がローンを組む事は難しいでしょう。その理由は、毎月の返済をするための収入源が無いからです。ましてお金が不足して借金をしている訳ですから、現時点での貯金は無いでしょうし、その後も返済可能な金額のお金が手に入りという保証もないでしょう。不動産を担保に入れているのだから、それで精算できるでしょうと安易に考えてはいけません。それならば初めからお持ちの不動産を売却して、それでお金を作る様に融資担当者も言うはずです。つまり担保物件とは、万が一返済不能になった時のサポートであって、それ自体が融資を認める理由ではないという事です。返済を前提として融資をする事を知っておくべきでしょう。
不動産担保ローンの審査は通りやすいって本当ですか？
担保価値を把握していない場合
消費者金融や銀行から、何万円もの融資を受ける事はそう容易くありません。余程の安定収入が無い限りは貸しては貰えないものです。そこで有効なのが不動産担保ローンです。時価1000万円以上の担保物件を差し出すのですから、まず断られる事はないだろうと考える方も少なくありません。確かに借りられる可能性は高くなりますし、低金利で返済も有利です。ただし、必要額を借りるためにはいくつかの条件があるのです。まず担保価値です。土地と建物の評価は、あなたが思っている時価ベースでは計算されません。つまり市場価格の7掛けぐらいになってしまい、融資額もそれに応じた額になる事を知っておかなければなりません。それで大きな融資を申請して審査に落ちる方もいるのです。特に都市部以外の不動産は、不動産担保ローンを専門としている業者などに評価してもらうべきでしょう。場合によっては担保にならない事もあります。
おまとめローンに利用する場合も慎重に
また不動産担保ローンはおまとめローンとしてもよく利用されています。それは長期返済プランがあって、かつ低金利になるからです。多重債務を抱えている人には役に立つローンだと言えるでしょう。ここでポイントとなるのは、多重債務を全てまとめて一括返済し、その後のローンは不動産担保ローンだけにまとめる事ができるかどうかです。つまり毎月の返済に支障が出る形で他の借金が残る場合は、返済能力に問題アリとなって審査に落ちる可能性があります。おまとめローンに利用する際は、この点をしっかりと相談する様にしましょう。
申し込みブラックでも落ちやすい
過去の金融取引履歴でトラブルを起こしている場合も審査に落ちる可能性があります。特に債務整理後の一定期間は全ての融資が受けられなくなります。いわゆる金融ブラックの状態ですと、例え良い担保物件を持っていても審査に通りません。また不動産担保ローンを決心するまでに、幾つかの金融機関へ融資を申しこんでいる方も要注意です。この場合は審査に落ちた・落ちないに関わらず、申し込みブラックになっている可能性があり、審査には通り難い事があるのです。